Le R145 35 code de commerce figure parmi les dispositions réglementaires que les entreprises françaises ne peuvent se permettre d’ignorer. Rattaché au régime des baux commerciaux, cet article fixe les conditions dans lesquelles le loyer d’un local commercial peut être révisé lors du renouvellement du bail. Sa portée est directe : elle touche aussi bien les propriétaires bailleurs que les locataires commerçants, artisans ou professionnels libéraux soumis au statut des baux commerciaux. En 2026, les débats autour de son application restent vifs, notamment face aux tensions persistantes sur le marché immobilier commercial. Comprendre la lettre et l’esprit de ce texte, c’est se donner les moyens d’anticiper les litiges et de négocier en connaissance de cause.
Ce que dit réellement l’article R145-35 du code de commerce
L’article R145-35 s’inscrit dans la section réglementaire consacrée à la détermination du loyer lors du renouvellement des baux commerciaux. Son objet précis : définir les charges et impositions qui ne peuvent pas être imputées au locataire par le bailleur. Cette disposition répond à un constat simple — sans encadrement, certains bailleurs répercutaient sur leurs locataires des charges qui, par nature, incombent au propriétaire.
Le texte établit une liste de dépenses exclues de la facturation au locataire. Parmi elles figurent les grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil, les honoraires de gestion perçus par le bailleur pour la gestion de l’immeuble, ainsi que les charges liées aux travaux de mise en conformité résultant d’obligations légales pesant sur le bailleur. La logique est celle d’un rééquilibrage contractuel.
Avant l’entrée en vigueur de ce texte, les baux commerciaux pouvaient contenir des clauses très défavorables aux preneurs. La loi Pinel du 18 juin 2014 a profondément remanié ce cadre, et le décret qui a introduit l’article R145-35 dans sa forme actuelle en découle directement. Ce décret a eu pour effet de rendre nulles et non avenues certaines clauses contractuelles contraires à ses dispositions, même lorsque les parties les avaient librement acceptées.
La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser la portée de cet article à plusieurs reprises. Sa jurisprudence confirme que les dispositions de R145-35 revêtent un caractère d’ordre public, ce qui signifie qu’aucune convention entre bailleur et locataire ne peut y déroger. Un bail qui tenterait de transférer au locataire l’une des charges listées serait partiellement nul sur ce point.
Attention : la liste des charges non imputables n’est pas exhaustive au sens où le juge dispose d’une marge d’appréciation pour qualifier certaines dépenses ambiguës. Les travaux de ravalement, par exemple, font l’objet d’une jurisprudence nuancée selon qu’ils relèvent de l’entretien courant ou d’une obligation réglementaire pesant sur le propriétaire. Seul un avocat spécialisé en droit des baux commerciaux peut analyser une situation contractuelle précise.
Les évolutions législatives qui ont redessiné ce cadre
La loi Pinel de 2014 constitue le point de départ de la version actuelle du dispositif. Avant elle, le Code de commerce laissait une très large liberté aux parties pour définir la répartition des charges. Cette liberté contractuelle, théoriquement équilibrée, conduisait en pratique à des déséquilibres significatifs au détriment des locataires commerciaux.
Le décret d’application du 3 novembre 2014 a introduit l’article R145-35 dans sa rédaction initiale. Depuis, plusieurs ajustements jurisprudentiels ont précisé les contours du texte sans que le législateur n’intervienne pour le modifier dans sa substance. En 2026, le texte conserve donc sa rédaction de 2014, mais son interprétation a évolué grâce aux décisions successives des tribunaux de commerce et de la Cour de cassation.
Un angle souvent négligé : les charges de copropriété. R145-35 prévoit que les charges qui correspondent à des dépenses bénéficiant à l’ensemble des copropriétaires — et non spécifiquement au locataire — ne peuvent pas être refacturées. Cette précision a généré un contentieux abondant, notamment dans les centres commerciaux où la mutualisation des charges est structurelle.
Le Ministère de la Justice n’a pas, à ce jour, annoncé de réforme spécifique de cet article pour 2026. Les discussions en cours portent davantage sur la révision de l’indice des loyers commerciaux (ILC) et sur les mécanismes de plafonnement de la variation des loyers dans les zones tendues. Ces évolutions connexes peuvent indirectement affecter la lecture pratique de R145-35, notamment lors des négociations de renouvellement.
La Chambre de commerce et d’industrie publie régulièrement des guides pratiques pour aider les entreprises à identifier les clauses abusives dans leurs baux. Ces documents, bien que non contraignants, constituent une ressource utile pour une première lecture des contrats en cours.
Les institutions qui veillent à son application
Trois acteurs structurent concrètement l’application du R145-35 dans le monde des affaires. Leur rôle est distinct, mais leurs interventions se complètent.
Les tribunaux de commerce traitent en première instance la grande majorité des litiges relatifs aux baux commerciaux. Composés de juges élus parmi les commerçants, ils disposent d’une expertise sectorielle que les tribunaux civils ordinaires n’ont pas toujours. Leur jurisprudence locale peut varier, ce qui explique que des décisions similaires aboutissent parfois à des résultats différents selon les juridictions.
Le Ministère de la Justice supervise l’évolution des textes réglementaires et peut initier des décrets modificatifs. C’est à travers ses services que passe toute réforme du corpus réglementaire attaché au Code de commerce. Légifrance, la plateforme officielle de publication des textes juridiques, dépend directement de la Direction de l’information légale et administrative, rattachée aux services de l’État.
La Chambre de commerce et d’industrie joue un rôle de médiation et d’information. Elle ne tranche pas les litiges, mais elle accompagne les entreprises dans la compréhension de leurs droits. Ses médiateurs peuvent intervenir avant que le conflit ne soit porté devant le tribunal, ce qui permet parfois de trouver un accord amiable sur la répartition des charges contestées.
Les experts-comptables et les avocats spécialisés en droit immobilier commercial constituent, dans les faits, le premier filtre d’alerte pour les entreprises. Ce sont eux qui, lors de la signature ou du renouvellement d’un bail, identifient les clauses contraires à R145-35 et conseillent leurs clients sur la marche à suivre.
Ce que les entreprises doivent mettre en place concrètement
L’article R145-35 n’est pas une disposition abstraite. Ses effets se mesurent directement sur la trésorerie des entreprises locataires. Une clause illicite non détectée peut représenter plusieurs milliers d’euros de charges indûment payées sur la durée d’un bail de neuf ans.
La première démarche recommandée est l’audit de bail. Il s’agit de passer en revue l’ensemble des clauses relatives aux charges et de les confronter à la liste établie par R145-35. Cet audit peut être réalisé par un avocat ou par un expert en baux commerciaux. Il est particulièrement pertinent lors du renouvellement du bail ou en cas de désaccord avec le bailleur sur une facture de charges.
Les obligations pratiques qui découlent de cette analyse sont multiples :
- Vérifier que les charges refacturées ne figurent pas dans la liste des dépenses exclues par R145-35
- Conserver l’ensemble des justificatifs de paiement des charges sur toute la durée du bail
- Exiger du bailleur un état prévisionnel annuel des charges et un état de régularisation en fin d’exercice
- Signaler par écrit toute charge contestée dans un délai raisonnable pour préserver les droits à répétition de l’indu
La question du délai de prescription mérite une attention particulière. Les actions en répétition de charges indûment payées se prescrivent par cinq ans à compter du paiement. Attendre la fin du bail pour contester des charges illicites peut donc priver l’entreprise d’une partie de ses droits. Agir tôt, c’est agir efficacement.
Les nouvelles entreprises qui signent un premier bail commercial sous-estiment souvent la complexité de la répartition des charges. Le réflexe de faire relire le contrat par un professionnel avant signature n’est pas un luxe — c’est une précaution dont le coût est sans commune mesure avec celui d’un litige ultérieur devant le tribunal de commerce.
Rappel indispensable : les informations présentées ici ont une vocation générale et informative. Seul un professionnel du droit habilité peut analyser une situation contractuelle spécifique et délivrer un conseil juridique personnalisé. Pour consulter le texte intégral de l’article R145-35 dans sa version en vigueur, la plateforme Légifrance (legifrance.gouv.fr) fait référence.