Obligations légales des conciergeries Airbnb : Ce que vous devez savoir pour rester en conformité

La gestion de locations de courte durée via des plateformes comme Airbnb est devenue une activité lucrative pour de nombreux propriétaires et investisseurs. Cependant, cette pratique s’accompagne d’un cadre réglementaire strict que les conciergeries doivent impérativement respecter. Découvrez les principales obligations d’information qui s’imposent aux conciergeries Airbnb pour exercer leur activité en toute légalité.

Le cadre juridique applicable aux conciergeries Airbnb

Les conciergeries Airbnb sont soumises à plusieurs textes de loi qui encadrent leur activité. La loi ALUR de 2014 et la loi ELAN de 2018 ont notamment posé les bases de la réglementation actuelle. Ces textes visent à encadrer la location de courte durée et à lutter contre la pénurie de logements dans certaines zones tendues. Les conciergeries doivent donc se conformer à ces dispositions sous peine de sanctions.

En tant que mandataires, les conciergeries ont l’obligation de vérifier la conformité des biens qu’elles gèrent. Elles doivent s’assurer que les propriétaires respectent les règles en vigueur, notamment en matière de changement d’usage du logement et de durée maximale de location. Comme le rappelle Maître Dupont, avocat spécialisé : « Les conciergeries engagent leur responsabilité si elles ne vérifient pas scrupuleusement la situation de chaque bien géré. »

L’obligation d’information envers les propriétaires

L’une des principales missions des conciergeries est d’informer clairement les propriétaires sur leurs obligations légales. Elles doivent notamment les avertir de la nécessité d’obtenir une autorisation de changement d’usage dans certaines communes, lorsque le logement n’est pas leur résidence principale. Cette autorisation est obligatoire dans les villes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne.

A lire également  Défaut d'assurance décennale : Quels sont les risques et comment y remédier ?

Les conciergeries doivent également informer les propriétaires de la limite des 120 jours de location par an pour les résidences principales. Au-delà, le logement est considéré comme une résidence secondaire et doit faire l’objet d’un changement d’usage. Selon une étude de l’APUR, 18% des logements Airbnb à Paris dépassaient cette limite en 2019, exposant leurs propriétaires à des amendes pouvant atteindre 50 000 €.

Les obligations déclaratives auprès des autorités

Les conciergeries ont l’obligation de déclarer l’activité de location de leurs clients auprès de la mairie. Cette déclaration doit mentionner l’adresse du logement, l’identité du loueur et son statut (résidence principale ou secondaire). Un numéro d’enregistrement est alors délivré, qui doit obligatoirement figurer sur toutes les annonces en ligne.

De plus, les conciergeries doivent transmettre à l’administration fiscale un récapitulatif annuel des revenus perçus par chaque propriétaire. Cette obligation, instaurée par la loi de finances 2020, vise à lutter contre la fraude fiscale. Les plateformes comme Airbnb sont tenues de communiquer ces informations directement au fisc, mais les conciergeries restent responsables de leur exactitude.

La protection des données personnelles des locataires

En tant que professionnels traitant des données personnelles, les conciergeries sont soumises au Règlement Général sur la Protection des Données (RGPD). Elles doivent donc mettre en place des mesures pour protéger les informations des locataires et respecter leurs droits en matière de données personnelles.

Concrètement, cela implique de :- Collecter uniquement les données nécessaires à la gestion de la location- Informer clairement les locataires sur l’utilisation de leurs données- Obtenir leur consentement pour tout usage autre que la gestion de la location- Mettre en place des mesures de sécurité pour protéger ces données- Permettre aux locataires d’exercer leurs droits (accès, rectification, suppression)Comme le souligne la CNIL : « Les conciergeries doivent être particulièrement vigilantes sur la protection des données des voyageurs, qui peuvent être sensibles (dates de séjour, composition familiale, etc.). »

A lire également  Le droit de l'urbanisme et les règles d'aménagement des espaces verts et des jardins

Les obligations d’information envers les copropriétés

Les conciergeries ont également des obligations vis-à-vis des copropriétés dans lesquelles se trouvent les logements qu’elles gèrent. Elles doivent s’assurer que le règlement de copropriété autorise la location de courte durée et informer le syndic de l’activité exercée dans l’immeuble.

Dans certains cas, l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires peut être nécessaire pour exercer une activité de location meublée de courte durée. Les conciergeries doivent donc vérifier ce point et en informer leurs clients propriétaires. Selon une enquête de l’UNIS, 65% des copropriétés ont adopté des mesures pour encadrer les locations type Airbnb en 2020.

La responsabilité en cas de troubles de voisinage

Les conciergeries peuvent être tenues pour responsables des troubles de voisinage causés par les locataires qu’elles placent dans les logements. Elles doivent donc informer clairement les voyageurs des règles à respecter dans l’immeuble et intervenir rapidement en cas de plainte.

Il est recommandé de mettre en place un système de caution et d’inclure une clause spécifique dans le contrat de location pour responsabiliser les locataires. Maître Martin, spécialiste du droit immobilier, conseille : « Les conciergeries ont tout intérêt à établir un règlement intérieur détaillé et à le faire signer par chaque locataire pour se prémunir contre d’éventuels litiges. »

Les obligations en matière de sécurité des logements

Les conciergeries ont une obligation de vigilance concernant la sécurité des logements qu’elles gèrent. Elles doivent s’assurer que les biens respectent les normes en vigueur, notamment en matière de :- Détecteurs de fumée- Installations électriques et gaz- Aération et ventilation- Garde-corps et rampes d’escalierEn cas d’accident dû à un défaut de sécurité, la responsabilité de la conciergerie peut être engagée. Il est donc crucial de vérifier régulièrement l’état des logements et d’informer les propriétaires des travaux nécessaires. D’après une étude de l’ANAH, 15% des logements loués sur Airbnb présentaient des défauts de sécurité en 2021.

A lire également  Litiges dans la construction d'une maison : comment les anticiper et les résoudre ?

L’obligation de transparence sur les frais et commissions

Les conciergeries ont l’obligation d’informer clairement leurs clients propriétaires sur les frais et commissions appliqués. Cette transparence est exigée par le Code de la consommation et vise à protéger les consommateurs contre les pratiques commerciales déloyales.

Concrètement, les conciergeries doivent fournir un devis détaillé mentionnant :- Le taux de commission appliqué sur les revenus locatifs- Les frais fixes éventuels (ménage, linge, etc.)- Les frais variables (gestion des réservations, accueil des voyageurs, etc.)- Les conditions de facturation et de paiementLa DGCCRF effectue régulièrement des contrôles pour s’assurer du respect de ces obligations. En 2020, 30% des conciergeries contrôlées ont fait l’objet d’un rappel à la réglementation sur ce point.

En respectant scrupuleusement ces obligations d’information, les conciergeries Airbnb peuvent exercer leur activité en toute légalité et offrir un service de qualité à leurs clients propriétaires et locataires. Face à la complexité croissante de la réglementation, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel du droit pour s’assurer d’être en conformité avec toutes les exigences légales.